[부동산] 얼마가 적정? 부동산의 가치평가방법 3가지

유명 블로거 분 글 보다가 댓글에서

 

"주식은 DCF로 하는데, 부동산은 밸류에이션을 어떻게 하나요?"

이런 댓글이 있길래... 여기에 간단하게 정리해보자면

먹물 용어로는 3가지 정도 방법으로 나누는데

1. 원가법 : 뭐 딱 보면 이해되는 방법. 원가에 이익 붙여서 평가

2. 수익환원법(DCF) : 자산의 가격은 그 자산이 미래 창출할 현금의 현재가치.

러프하게 예를 들자면 1년 이자율(할인율)이 10%고 1년 뒤 110원이 들어온다면

현재 가격은 110/1.1 = 100\

이론상으론 합리적이지만 현실에선 미래 CF나, 할인율을 정확히 예측하는 게 불가능이기 때문에

얼추 추정에 따른 어림값을 산출하는 정도로 쓴다. 그래서 주식이 어려운 거

3. 거래사례비교법 : 옆 집이 얼마니까 이 집은 얼마. 

당연히 셋 중에 이게 진리야! 이런 게 있을 리 없고

보통 두 개 이상의 방법으로 평가 한 뒤 조정한다.

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Sheep 출처 Pixabay

내 생각으로는

주식은 DCF. 즉 얘가 나중에 얼마 벌거 같으니 지금 얼마 주고 살 건지

서울 아파트는 거래사례비교법. 쟤가 얼마면 얘는 얼마 정도일지

이게 얼추 유용한 듯 하다.

 

애초에 주식은 DCF 말고는 의미가... 차트 추세는 점성술이고

특히 서울 아파트는 대입 배치표처럼 각각의 현재 순위가 정해져 있는 시장이라 보기 편함.

 

마음으로 받아들이기가 어려워서 문제지 ㅋㅋ

사람은 자기중심적이기 때문에 본능적으로 행복회로 돌리게 되어 있는데

나나 내 주위가 얼마 있는지, 얼마 버는지 이런 함정에 빠지면 안 됨.

그렇게 따지면 사람 머릿수만큼 밸류에이션 나오게? 

누구는 8억이 맞네 누구는 10억이 맞네... 

그런 건 그냥 아가리 호가라고 하죠

참고글:

2019/01/27 - [각론 1. 물질적 여유/덜 쓰기] - 절검 : 종잣돈이 기본인 이유

절검 : 종잣돈이 기본인 이유

끝.