[부동산] 주택담보대출의 비밀 上

사람들이 실수하기 쉬운게 뭐냐면

대출 받으면 집값이 올라야 이득이에요

(=대출 받았는데 집값이 안 오르면 손해에요)

이런 이상한 고정관념에 젖어서 

"오를거니까 대출 받아 사야지 / 내릴거니까 대출 받지 말아야지"

이런식으로 생각하면 안 된다고

시장 타이밍은 맞출 수 없다고요... 저점에 사서 고점에 팔 능력되면 이러고 있겠음?

왜? 애초에 미래를 정확히 알 수 없으니까.

애초에 알 수 없는 걸 가지고 뭔 의사결정을 해 그런건 투자가 아니라 도박이지

미래를 정확히 예측하는 것이 아니라, 

범위와 기댓값을 고려해서 자산을 배분하는 것에 집중하자.

부루마불로 비유하자면... 결국 게임의 본질은

내가 가진 돈과 땅(생산수단) 비율을 조절해 나가는 것

지금 이 땅을 살지 돈을 keep할지 의사결정하는 것이 기본이라는 거지.

나머진 주사위 운빨에 맡기는 거고.

주사위 던질 때 원하는 숫자 나오라고 기도하거나, 

남들 주사위가 몇이 나올거라 예측하는 건

겁나 무의미하다. 못 맞춘다니까? 난 다르다고? 그건 니 생각이고

참고글:

2019/01/20 - [각론 1. 물질적 여유/잘 굴리기] - [부동산] 폭등? 폭락? who knows? - 上

2019/01/21 - [각론 1. 물질적 여유/잘 굴리기] - [부동산] 폭등? 폭락? who knows? - 下

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Kittens ⓒPixabay

막상 계산해보면 주택담보대출(주담대) 조건이 진짜 꿀인데...

러프하게 얘기하면 이자 만큼만 집값 오르면 주거비가 공짜 개이득

전세 보증금 맡기고 사는게 공짜가 아니라고... 

공짜면 집주인 입장에서 미쳤다고 집 빌려주겠나?

보증금의 명목금액은 그대로지만, 화폐가치가 떨어지는 것만큼 실질적으로 비용인거다.

5억짜리 전세 사는데 물가상승률이 연 5%인 경우,

2년 동안 주거비로 쓴 게 5천만원. 

왜? 지금의 5억은 2년 후 4.5억의 가치니까.

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일단 반박불가한 진리인 명제 2개가 있는데

1. 세상에 공짜는 없다. 주거 역시 마찬가지

2. 신용화폐의 통화량은 늘어난다. (때문에 화폐가치는 떨어진다)

그리고 여기에 아래와 같은 주담대의 특성 2개.

1. 정책적 혜택 (연말정산, 금리 등 우대조건)

2. 타 대출에선 찾기 힘든, 고정금리와 장기상환기간

이 4가지를 고려해보면, 

이만한 금융상품이 없다는 게 느낌 와야 됨 

'대출이 무슨 상품이냐'라고 생각한다면... 

아래의 간단한 예를 보면 이해가 쉬울 듯.

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A라는 개인연금은, 현재 100을 넣고 30년 뒤 200을 받는다

B라는 대출은, 현재 100을 받고 30년 뒤 200을 갚는다

30년 동안 물가상승률은 연 3%

(3%를 복리로 30년 계산하면 243%이고, 그럼 30년 뒤 200은 현재로는 82)

A랑 B 중에 유리한 것은?

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이걸 읽으면서 B의 '대출'에 꽂혀서 거부감이 든다면... 

돈 관련해서 의사결정 하면 안 되는 분임.

A는 가입하는 순간 -18(-100+82)만큼 손해, 

B는 대출받는 순간 +18(+100-82)로 이익. 

무조건 연금저축은 투자니까 좋은 것이고, 대출은 빚이니까 나쁜게 아니라는거

결국 내 돈(현금흐름)에 +되면 이익이고, -되면 손해죠? 대출이건 대출 할아버지건

왜 이러냐? A나 B의 수익률(이자율)보다 물가상승률이 높으니까.

간단하게 정리하면, 대출 이자율보다 물가 상승률이 높으면

대출 받는게 돈 버는 거다. 

그냥 현금흐름만 따져봤을 때도 이런데, 

주거비용이나, 인플레이션 헷지 등을 고려한다면....? 

이렇게 말하니 무슨 대출 영업하는 사람같네

물론 조심해야할 고려사항, 그리고 그래서 어쩌라고?에 대한 답을 쓰려고 했으나

쓰다보니 길어져서... 上으로 일단 급 마무리 ㅋㅋㅋ

나중에 下편 추가하겠습니다 TMT하다가 中이 생길 수도

끝.