(펌) 분당 정자동 살인사건을 보면서 느낀 부동산 시장

일전에 앞으로의 테마는 민도가 될 거라고 써놓긴 했는데

언제나 그렇듯 이런 건 생각보다 빨리 다가오는 듯 

역세권이고 초품아고 나발이고... 동서고금 막론하고 

 

최고의 인프라는 주변 사람 

 

민도=학군=치안  동네 공원만 둘러봐도 사이즈 나온다

지금 30대 패닉바잉 시장이라고 하는데 

결국 시간 지나서 비과세조건 2년 실거주 채우고, 자녀 학령기 들어가고 하면

아마 뻔한 답지로 더욱더 몰리게 되지 않을까 싶다 

 

환승대란

 

 

사회주의 지상락원 건설

 

---

 

Leopard 출처 Pixabay

 

 

---

요즘 사회/경제적 양극화가 시대 화두지?

안산이나 이런 외곽지는 구축 위주로 가격하락세가 나타나는데 강남 압구정은 40년된 언제 썩다리가 65억을 찍었고, 

서초 반포는 아리팍 30평대가 평당 1억 넘겨 거래 중이야.

그게 있는 놈들 에셋파킹 정도로 이해되는 것 같은데 절대 그렇지 않다. 사실은 그게 인간의 안전 추구 본능이 발현된 거야.

최근 분당 정자동에서 전과 45범이 이웃집 여자 2명이랑 화투치다가 살인한 사건이 있었어. 

어케 전과 45범이 분당에서도 부촌 축에 드는 정자동에서 그것도 화투를 치다 살인사건을 일으키나, 분당 민도가 이정도인가 싶지?

근데 사실은 그거 임대아파트야. 

정자동에도 한솔7단지인가 뭐 그런 LH가 운영하는 임대아파트가 있다. 

그런 임대아파트가 들어와 사회부적응자들, 극빈층들, 정신이상자들, 전과자들 외국인노동자들, 싱글맘/파들 

그런 사람들이 들어와 살면 입지 상관 없어. 

분당이고, 과천이고, 서초이고, 강남이고 할 것 없이 전과 45범이 스며들어와 살다가 칼 부림을 낼 수 있는 거야.

임대촌 박으면, 전과자에 저소득층인 조두순이 이웃으로 들어와 살아도 할말이 없는거야. 

집주인인 SH나 LH 가 임대 받아준다는데 니가 뭐라고 할 수 있겠냐? 

더구나 앞으로 사회 양극화가 심화되면서 실패자들, 부적응자들이 늘텐데 

이유 없는 사회적 분노를 지닌 이웃들과 같이 산다는 건, 

내가 언제 칼 맞을지 모르고, 아내나 딸이 끔찍한 폭력을 당할지도 모르는 상황에 놓이는 걸 의미한다고.

임대박히는 순간, 양아치들이 집앞 편의점에서 소주 병나발 불고, 결손가정 아이들이 아들 딸을 학교폭력으로 씹창내고, 

정신과 약에 취해 몽롱한 이웃이랑 같은 엘리베이터 타고, 성범죄 전과자 이웃이랑 내 가족이 같은 복도를 걷는 끔찍한 일이 현실이 될 수 있어. 

난 최근 "그것이 알고 싶다" 다시보기를 연이어 보는데 온갖 강력범죄가 일어나는 장소는 정말 슬프게도 대부분 서민 밀집 주거지야. 

우리가 보통 하급지로 분류하는 동네. 빌라, 원룸 이런데. 

대단지에 경비들이 즐비하고, CCTV 빵빵하고, 보안설비 충분하고, 

언제든지 옆집의 비명소리에 귀 기울이면서 조치를 취해줄 괜찮은 이웃들이 사는 동네에선 범죄자들도 뻘짓을 못한다. 

설령 노획물이 더 커보여도 검거되거나 저지당할 리스크가 너무 크거든.

때문에 부자들이 1급지 부촌에 모이는건 재테크 투기 목적이 메인이 아냐. 

스스로와 가족을 보호하기 위한 단순한 욕망 때문이야. 

아무리 임대촌 아파트에 신삥을 깔아주고, 임대료를 낮춰줘도 같이 사는 이웃이 거지 같으면 절대 입주 안하는거야. 

압구정이나 반포의 40년된 썩다리를 30억, 40억씩 주고 사서 풀 인테리어에 몇억 들여 살지언정 

임대민들이 주로 거주하는 하급지의 시설 빵빵한 신축엔 절대 안들어 가는거야. 

소득수준의 벽을 돌파한 검증된 이웃들과 살고 싶은거야,



이런 세상에서 앞으로 부동산 시장 전개 상황을 보면, 다음과 같이 정리할 수 있다.



1. 1급지에선 공공재건축 절대 받지 않을꺼야. 

뿐만 아니라 재건축에 무리하게 임대를 강제하려는 무리한 소셜믹스 정책이 이어지는 이상 

부자들은 차라리 무너져가는 구축에 살 지언정 재건축 진행하지 않을꺼야. 

물론 이 정권은 이런 인간의 본능을 인정하지 않겠지? 

그럼 1급지 위주로 어느 정도의 민도가 확보된 곳들은 공급이 막혀 있기에 계속 가격이 오를거야. 

신축, 구축, 재건축할 거 없이 검증된 1급지는 계속 오르게 될꺼야.



2. 이 정권이 추진하는 3기 신도시는 1급지의 가격상승을 막는 대안이 되지 못할거야. 

이미 3기 신도시에 공공임대를 30프로 넣는다, 경기도는 특히 50프로 넣는다고 하지? 

민도가 그 지역 수준을 결정하는데 이렇게 임대 위주로 공급하면 그 도시의 수준은 한계가 뻔한거야. 

과거 분당을 지었을 때 강남 부자들이 빠져나갔던 건 지리적 근접성이나 교통도 중요했지만, 

분당에 민간 위주로 대형평형의 민영주택을 공급해서 강남 부자들의 구미에 맞았기 때문이야. 

강남/서초의 2-30평대에 사느니 한적하고 깨끗한 분당의 4-50평대에 살만하겠다는 인식이 있었던거지

(그런데 그런 판단도 재테크 측면에선 실패에 가까운 걸로 확인되었지) 

이 정권이 설계한 3기 신도시는 gtx가 아니라 그 할애비를 쳐 넣는다해도, 

현재 1급지의 대안이 절대 될 수 없고, 따라서 1급지 가격 상승세에 주는 영향은 미미할 거야. 

다들 3기 신도시 산다고 하면 임대민이라고 생각할거고, 이웃들의 수준에 더해서 "임대촌"이란 사회적 낙인효과 때문에 

돈 좀 번 젊은 층들은 어떻게든 3기 신도시를 탈출해 1급지에 진입하려 시도할 거야. 

3기 신도시는 오히려 1급지를 공고하게 만들어 주는 대조지가 될 거야.



3. 이 정권이 추진하는 공공재개발도 기존 부촌들의 대안이 되지 못할 거야. 

마포나 교남동 같은 뉴타운이 신흥 부촌이 된 건 어느 정도 민도의 확보가 가능하기 때문이었어. 

이번에 공공재개발 진행하면 역시 임대촌을 대거 밀어넣는다는 계획이지? 

공공재개발을 받는 지역들은 그 입지가 아무리 우수하더라도 1급지 대체가 될 수 없을 거야. 

오히려 공공재개발로 인해 서울 시내의 급지 차이는 점차 공고해질거야.



4. 그 어디이건 정부가 자체 보유 사업지에 무리하게 임대촌을 밀어 넣으려 시도하는 지역은 크건 작건 급지의 하락을 경험하게 될거야. 

과천처럼 전체 인구보다 더 많은 임대민을 유치하게 될 지역은 급지가 크게 하락할 거고, 

용산 국제업무지구, 반포 조달청/주차공원처럼 핵심지 인근에 수천세대 정도 받아야 하는 곳의 급지 하락은 상대적으로 미미할 거야. 

어찌되었건 꽤 타격이 될거야.



이렇게 될수록 정부의 의도와 달리(혹은 음모론대로 정부의 의도대로) 소셜믹스는커녕 급지간 차이와 양극화는 더욱더 극대화될거야. 

그러한 추세와 경향에 맞추어 1급지의 가격도 치솟게 될거야.

앞으로 직주근접, 교통, 신축 이런 것을 떠나서 민도의 균질성을 유지할 수 있는 1급지, 

방어력이 강한 1급지일수록 더욱 각광을 받고 가격도 상승하게 될 것으로 본다.

 

---

 

 

참고글:

2019/04/18 - [각론 1. 물질적 여유/잘 굴리기] - [부동산] 앞으로 뜰 주택 요건 : 미래엔 OO가 중요할 듯

[부동산] 앞으로 뜰 주택 요건 : 미래엔 OO가 중요할 듯

끝.