[부동산] 부동산과 금리, 보유세

 

 

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신성철 선생님 강의 내용과 내 생각 정리

한 달에 하루 이틀 정도만 강의 오픈하실 생각이라고 한다

세 가지 주제인데

일단 근간이 되는 상식이 뭔지, 그리고 어떻게 엮여나가는지를 나름 생각해서 적어봄

 

길게 보면 당연한 것 없고 영원한 것 없지만 

앞단의 상식이 바뀌지 않는 동안에는 (사유재산몰수) 유효할 듯 

 

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상식 1. 누구나 집은 필요하다(닫힌 계)

 

주택시장은 누구나 참여하는 닫힌 계

전세든 월세든 자가든 간에

부루마불 판 위에서... 논 자유의 모미아냐

매매 시장, 전세 시장...

 

이런 피자 조각 말고 피자 판 전체 

즉 총 수요와 총 공급을 봐야 함

닫힌 계의 총수요 총공급은 단기적으로 크게 변하지 않기 때문에

매매수요가 줄어든다 = 전세수요가 늘어난다




상식 2. 남의 집보다 내 집 

 

금리 인상되면 어찌 될까에 대해 의견이 분분한데

 

 

 

금리 오르면 영끌충 한강!! vs 머선 소리 노무현 때 모름?

 

금리가 오르면, 전세는 무관하고 매매는 하방압력을 받는 건 맞음

그러면?

상식1(닫힌 계)니까 매매 수요 감소 = 전세 수요 증가 

전세가율이 일정 수준(수도권 0.65/지방 0.75) 이상 올라오면 

이게 다시 매매가를 밀어 올린다

뭐야 그럼 무적이네? 절대 안 떨어져야겠네? 지난 하락기는 뭐냐?

 

답은 공급이야 이 바보야

총수요와 총공급이 내부 상태를 구성하고, 금리는 외부 변수로 작용할 뿐

공급이 받쳐주면 전세가가 안정되고

만약 그래서 전세가율이 0.4 정도인 상황이면

금리인상 같은 이벤트로 매매가가 내려올 수 있음

근데 박원순+문재인 콜라보로 현재는 그런 상황이 아니고... 

공급이 없었고 당분간도 없을 예정

 

TMT) 마이너스 전세 = 마이너스 금리

 

일시적 우발적인 사례 말고는 나오기 힘듦

왜? 거래를 할 유인이 없으니까. 그냥 가만히 있고 말지...

마이너스 전세면 집을 팔 때 전세금 차액을 매수인에게 줘야 됨. 팔겠어요?

마이너스 금리면 돈을 빌려주면 이자까지 얹어줘야 됨. 빌려주겠어요?



3. 살 사람이 없으면 팔 사람도 없다

 

주택수요를 1주택자/투자자가 아니라

시세차익/임대수익의 관점으로 봐야 한다

: 이 부분이 무슨 뜻인가... 생각을 좀 해봤는데

 

'왜' 사는지가 '몇 개째' 사는지보다 중요하니까

라는 깨달음을 얻었음

메뉴가 김밥과 떡볶이 두 개인 분식집이라고 치자

이 분식집 고객 수요를 보려면

김밥 먹으러 오는지(시세차익)/ 떡볶이 먹으러 오는지(임대수익)를 봐야지

와서 1인분 시키는지 3인분 시키는지는 중요하지 않다 이거지


부동산 가격의 급등락을 막으려면 시세차익 목적 수요를 줄이고 임대수익 목적 수요를 늘려야 한다

그런데 투자자는 적폐라는 프레임으로 징벌적 보유세를 과세?

임대수익 목적 수요 사라짐. 안 남으니까. 

그러면 수요가 없으니 공급도 상실. 집 팔 사람도 사라짐

이건 상상하기 힘든 디스토피아... 주택시장이 아예 상실된 상태이며 지속될 수 없음

:  주택이 노후화되는 걸 생각해보면 이렇게 시장이 상실되면

 

 

 

 

심지어 대다수는 이미 많이 낡은 상태

 

그 시장에서 상실된 물량을 국가가 전부 대체해주지 못하는 이상 

온 국민이 무너져가는 집에서 살아야 하며 어떤 국민은 실제 집이 무너질 것

주택을 시장-수요와 공급-이 아닌 국가가 배급하는 사회라면... 다른 시장에선 자본주의가 유지될까?

결국 사유재산 몰수가 아니면 이 정권의 부동산 정책이 지속 불가능하다고 생각하는 이유


시장-수요와 공급-이 있으려면 

결국 이 보유세는 전월세로 조세전가될 것이며,

4억짜리 전세가 반전세 보증금 5천만원+월세 100만원이 아니라

반전세 보증금 4억에 월세 100만원으로 설정될 것

그러면 다시 위의 상식2(남의집보다 내 집)에 따라 집값이 오르겠죠?

그러니까... 보유세로는 집 값 못 잡는다. 

 

정리하자면

공급이 있으려면 수요가 있어야 하고

수요가 있으려면 남는 게 있어야 됨

보유세는 당장은 남는 게 없어서 수요를 막지만

수요가 막히면 공급이 막히고 시장 소멸이므로

보유세가 오른 만큼 임대료가 오르고 다시 매매가를 밀어 올림

 

 

참고글:

2021.02.08 - [각론 1. 물질적 여유/잘 굴리기] - [부동산] 흔들리는 대책 속에서

[부동산] 흔들리는 대책 속에서

끝.