[부동산] (펌) 부동산 전망 예측 인터넷글

100%는 아니어도 95%는 공감하는 글

다들 아시겠지만 이 글이 뭐 새로울 것도 없고, 이미 다들 언급되던 것들임 ㅇㅇ

종부세 고지서 날아와서 자랑하는 분도 있고 욕하는 분도 있고 그런데

 

자랑하면 집 1채고 욕하는 분들이 찐이라 하더라

 

결국 매매가&임대료(From 대지지분의 희소성) 든든하게 유지해주는 민주당 깡패에게

재산세와 종부세로 수수료 내고 삥 뜯기고

 

선택의 순간-서울시장 보궐선거- 기다리는 상황이라고 보는 중

 

근데 개인적으로는

 

1기신도시 때려박은 노태우든, 토건왕 이명박이든 돌아온다해도

 

시장충격 까놓고 충격 넘어 발작 없이 지나갈 수 없을 거 같다.

 

이미 어쩔 수 없음...Too late

 

 

 

 

'노무현2냐 / 사유재산 몰수냐'

 

 

 

 

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Marsh-tit 출처 Pixabay

 

 

 

 

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1. 전세는 현재 빠른 속도로 소진되는 중이고 내년 이후에는 서울에서 전세 제도는 사실상 멸종될 가능성이 높다.

2. 전세가 없어진다면 다음 수순은 월세 상승이다.

 2-1 현재 한국 월세는 소득이 비슷한 다른 나라들에 비해 더 낮다. 

 

      이유는 전세 때문인데, 전세라는 제도와 경쟁하기 때문에 월세를 올릴 수가 없는 현실이었음. 
         

      근데 전세가 없어지면 월세를 맘대로 올릴 수 있게 됨
    

 2-2 거기다 플러스, 보유세.. 2주택자에 대한 살인적인 보유세 때문에 다주택 소유자들은 월세를 받지 않을 수가 없음.
    

 2-3 전세값 상승의 결과로 다주택자들은 보유 자금이 없어도 현재 전세값보다 비싸진 전세가를 월세로 돌릴 수가 있음. 
         

      현재 전세를 3억에 주고 있었다면 전세값이 5억까지 오르면

 

      오른 2억을 월세로 돌려 돈 한푼 들이지 않고도 반전세로 돌릴 수 있음.

3. 1+2의 결과로 다시 집값 상승이 올 수 밖에 없는데 

 

이 경우 집값 상승은 그 이전의 강남 집값 상승보다 파괴력이 훨씬 큼. 

이유는 넉넉치 않은 서민들이 사는 집값이 이 상승의 핵심이 되기 때문임. 

매수 주체가 전세집 구하기에 실패했으면서 월세 내기 싫은 계층이 전세금에다 영끌해서 집 사는 형편이니

비싼 집은 못사고 저가 주택을 주로 매입하기 때문에 서민들 집 사기가 더 힘들어짐.

4. 3의 결과로 오른 집값 때문에 수입이 많지 않은 서울 시민들이 부담하는 보유세가 크게 늘어남.

5. 보유세로 넘어가면, 지금 정부가 장담하는 수준으로 보유세 인상은 실질적으로 불가능 할 것이라고 봄.

이유는 막상 그정도 세금이 부과 되면 집 주인은 어떻게 대처할 방법이 없음. 

집을 팔려고 해도 이미 다른 집들도 다 오른 상태이기 때문에 

 

집팔고 양도세 내고 나면 중산층에서 중하위층으로 수직 하락하는 상황이 됨.

이런 상황에서는 집 팔지 않고 세금 안내고 배째라 버티는 조세저항이 일어날 수 밖에 없고 

이런 상황에서 국가가 강제로 집을 접수하는 막장 상황이 실제 일어나기 어려움. 

그렇게 했다간 대대적인 민심 이반에 직면할 수 밖에 없음.

거기다 4의 결과로 수입이 많지 않은 서민들까지 종부세 부담하는 상황이 되면 전 서울이 폭발할 수 있음.

고로 결국 정부는 다음 대선 전후 해서 세금에 대한 타협안을 내 놓을 수 밖에 없다고 예측됨.


여기서부터 진짜 심각합니다.


6. 지금 서울 새집 공급은 절벽 수준임 당장 2023년 이후 입주 계획 자체가 거의 없음. 

지금부터 분양 해 봤자 최소 3년인데 2024년에는 진짜 새집이 하나도 나오지 않는 사태가 벌어질 수도 있음.

7. 전세발 집값상승에다  추가로 공급 절벽으로 인한 집값 상승 가능성 있음. 이 경우는 주로 강남 등 고가 주택의 상승이 발생함.

8. 그럼 집값을 잡기 위해 차기 정부가 대대적인 공급 확대 정책을 펴야 겠네 ?

근데 그것이 어렵게 되어 버렸다는 것이 진짜 문제임.

이유가 지금같은 정부의 다주택자 억제 정책이 계속되는 한, 임대 주택 공급이 너무 적어짐. 

서울은 현재 빈땅이 없기 때문에 주택 공급은 재개발 재건축이라는 방법 밖에 없는데 

재개발 재건축은 필히 기존 주택의 망실이 있기 때문에 기존 거주자가 재건축 진행동안 거주할 집이 있어야 함.

근데 전세는 멸종이고 월세는 폭등하면 이 주민들이 도대체 들어갈 집이 없어짐... 

대대적인 재개발이라도 한다면 다시 서울의 임대 주택 시장이 폭발하게 됨. 난리 남. 

이점 때문에 차기 정부도 쉽게 재개발을 풀어 주기가 어렵게 될 것임.

이 결과로 재개발 재건축 자체가 어려워지고 

어렵게 시행 되더라도 기존 거주자들의 월세까지 분양가에 포함되기 때문에 분양가도 폭등함. ..


9. 다음 타자는 1기 신도시 재건축임. 

 

1기 신도시 오래된 아파트들이 재건축 해야 할 시점이 곧 돌아 오는데, 8의 이유로 재건축 어려움..

10. 답이 없음....... 이렇게 재개발 재건축도 못하면 서울이라는 도시는 

 

그지같은 집인데 가격은 어마어마하게 비싼 기형적인 도시가 될 수 밖에 없음.

 

마지막 결론

 

 

11. 언제나처럼 궁국적인 최후의 승자는 돈 많은 자본력 빵빵한 다주택자임.. 

몇년간 살인적인 보유세 내고 여차하면 전세금 주고 본인이 들어가 살 능력이 있는 다주택자들은

 

향후 월세 폭등이라는 혜택을 독식하게 됨.

그 와중에 자본력 적은 갭투자자들이 다 나가 떨어지기 때문에 전 서울에 월세 자체가 희귀템이 되고 

좋은 아파트라면 월세는 부르는 것이 값이 될 수 있음. 강남 월세 월 천 시대가 결코 불가능하지 않음.

살아 남은 다주택자들은 궁국적으로 보유세를 전부 월세로 떠 넘기면서 집값 상승이라는 이익을 보게 될 것임.

물론 이마저도 상처뿐인 영광임. 

임대인 임차인 1주택자 모두 피를 철철 흘리면서 나가 떨어진 상태에서 그나마 혼자만 살아 남은 것이지 

 

다주택자도 내상이 만만치는 않을 것임.

 

 

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참고글:

2020/07/25 - [부록 (단상)/일상] - 기승전 Too late

기승전 Too late

끝.