재건축 SWOT 분석

 

 

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제목이 너무 거창해서 죄송합니다

문득 떠오르는 몇 년 전 방배동 30년 선생님 왈

"재산 30억 미만은 재건축 가라"

(참고로 당시 30억 = 압구정 컷)

그동안 여러번 꿀꿀멍멍했던 얘기지만

다시 한 번 정리해 봄

뇌피셜 주의

확증편향 주의

 

---

 

S : 

1.  핵심 입지 + 옵션 붙은 + 대지지분의 독점

한강의 기적

약 50년, 짧은 시간에 경제성장한 덕에

메가시티 서울이 개발될 동안 주변보다 노후화된 건축물들은

 

마치 알박기와 같은 효과를 가지게 됨

 

"서울에서 최상급 아파트를 신규로 공급하는 방법은 재건축 아파트밖에 없다. 

다시 말해 서울의 재건축 아파트는 최상급 주택지로서 독점적 지위를 확보하고 있었다"

- 부의 본능

집값 = 땅값(A) + 건물값(B)

땅값(A) = 입지(a) + 개발옵션(b)

 

건물값(B)은 월세와 마찬가지로 소모성 비용

땅값(A)을 놓고보면

입지(a) :  

좋은 자리 선점 - 좋은 자리니까+수요가 있으니 주위 발달 - 좋은 자리가 더 좋은 자리로

2019년 5월 글 '신도시는 망합니다'

 

개발옵션(b) : 

같은 대지지분이라도 재건축 대지지분에는 개발옵션이 붙어있는 것

개발이 '되려다 만' 경우의 가격 움직임

 

 

W 

1. 오래된 건물

집이 뭐 비바람막고 난방만 들어오면 된다는 사람도 있지만

어차피 내부는 인테리어 하면 된다지만

아무래도 같은 값 신축과 비교하면 ㅎㅎ

 

 

외국인이 찍은 빈부격차 사진. 지금 가격보니 반년만에 사이좋게 20억씩 오른듯

2. 언제 될 지 모름

개발옵션? 아 그래서 그 옵션 언제 행사 되냐고

평형 복잡하고, 상가 필지 복잡하고

주민들 경제력, 생각 다르고 이러면...

(정치적 이유는 외부요인이니까 T로)

 

끝없이 고통받는 은마. 사실 잘 생각하면 늦게 될 수록 대지지분 희소성이 높아지... 아 아닙니다

 

 

O

1. 슈퍼 사이클 : 집은 낡는다

대한민국 수도권 대부분 아파트 연식은

88년 올림픽 전후부터, 90년대에 몰려있다

공급이 부족해서 신축이 오른다? 

S에서 보듯 그 신축이 될 재료는 오직...


2. 이해당사자인 유권자 수   

1에 따라, 본인 집 재건축을 원하는 가구가 

곧 1년에 25만가구 나온다

1가구당 4명산다고 치면 1년에 100만명

 

지금 속도면 2029년 서울은 35.2%가 30년 넘은 노후주택

나머지 2/3도 세미 노후주택 ㅇㅇ

아래는 포티인텐님의 관련 포스팅.

 

더 이상 재건축이 '소수 적폐'의 이야기가 아니게 된다

 

https://blog.naver.com/mudwax/222213102387

지금의 개발 속도대로면 2029년에는 서울 주택 1/3 이상이 노후주택이 된다

3. 대체주택 비과세

물론 개정될 위험도 있지만 나름 소소한 대체주택 비과세 혜택

일반적인 일시적 2주택과 달리

1. 기존 주택이 아닌 신규 취득 주택 비과세 가능

2. 사업기간에 따라 6년, 8년까지 시세차익 향유 가능

포인트 : 이 6-8년이 슈퍼사이클과 겹친다면...?

대체주택 요건은 아래와 같음

가. 사업시행인가 기준 1주택자라면

나. 사업시행인가 후 취득, 거주기간 합계 1년 이상

다. 재건축 완공 후 2년안에 새주택 전입 후 1년 이상 거주하면

(Tip : 1년을 계속 거주할 필요는 없음)

라. 준공 2년내 양도하는 대체주택은 비과세된다



T

1. 죽창

강남? 재건축?

투기세력 멈춰! 재건축 멈춰!

재초환 / 분상제 / 기타 등등

결국 핵심지 공급부족으로 S 강화 효과

 

2. 임대

이건 1과는 살짝 다른 얘기

무지성 죽창이 아니라도 좌우를 떠나

 

어느 정부든 어쩔 수 없을 거 같은데...

숫자/방식 등이 어느 정도냐에 따라

많이 민감해질 수 있음

 

 

결론 :

2021년 결산하면서 꼽은  

 

"수익률보다 수익금" (돈은 부동산으로 버는 것)

 

"외국으로 나갈 길 없을수록 강남/한국주식"

 

이런 관점에서 볼 때도 

S/O가 W/T보다 월등하다고 생각함

다시 말하지만 확증편향 주의

 

현금에 숏치려면 이런 곳에 쳐야 된다

 

몇 천 따리 시계 자동차 말고

 

이런 문제 저런 문제 vs 그러니까 이 가격

 

결국 이 둘의 비교라면...

이 바닥의 흔한 클리쉐로 답할 수 있을 듯

"땅이 개발될 때는 세 번 오른다"

 

계획 나왔을 때/삽 떴을 때/완공 되었을 때

 

정보) 개인의 주식계좌 평균 금액은 1억이 안된다

 

참고글:

2020.07.25 - [부록 (단상)/일상] - 기승전 Too late

기승전 Too late

끝.