신성철 연말 선물 영상 요약(下)

 

 

카카오톡 채널 : 하루3분 꿀꿀멍멍 인기글 모음(카톡에서 '일주일만더'검색)

 

네이버 블로그 쓰시는 분들은

 

PC로 보시면 글 최하단 네이버 이웃 위젯에서 '이웃으로추가'

 

: 네이버블로그 새글목록에서 티스토리 글 자동 연동으로 볼 수 있습니다

 

 

 

 

새해 벽두부터 이런 입맛 떨어지는 글 올리는 게 맞나 싶지만

원래 아무거나 꿀꿀멍멍하는 블로그니까 일단 적어본다

지난 글에서는 신성철 선생님의 연역론

 

그리고 그에 따른 실거주장(2013년부터 현재까지 시장)에 대해

 

백미러로 보며 논하는 해설과 같았다면

(선생님께선 10년전에 이미 말씀하신 그대로라 하시지만

어찌되든 지금 읽는 관점에서)

이번 글은 다소 위험하지만

다가올 부동산 시장에 대한 이야기

??? : 예측은 미래보다 예측하는 사람에 대해 알려줍니다

 

---

1. 유동성장의 특징

실거주장은 물 흐르듯 자연스러운 상승장

반면 유동성장은

오르는 걸 보니 앞으로도 오를 거 같아서 

추세가 만들어지는 시장

 

실거주장 = 당연히 오르는 시장 = 구조적 상승

유동성장 = 오르니까 오르는 시장 = 심리적 상승

 

때문에 실거주장에선 하락이 불가능하지만

유동성장이 되면 하락이 가능한 시장이 된다

 

2. 언제 음악이 멈출지는 모른다

하락이 가능하다고 했지

이제 하락할 거라곤 안 했다

심리-주인이 아닌 강아지-의 특징은

내일 당장 어찌될지 모른다는 것이지만

여태까지 역사를 보면

실거주장보다 유동성장이 훨씬 길었다 ㄷㄷㄷ


3. 금리인상과 규제

유동성장이 되면

금리인상과 정책규제로 시장에 영향을 줄 수도 있다

심리에 의해 움직이는 장이니까

투자심리가 꺾이면 꺾일수도 있다



4. 기승전 공급

심리를 꺾어봐야 공급이 부족하면 소용없다

그런데 다주택을 규제하면 공급 안 됨. 

건설사 입장에서도

투자 수요 없이도 완판 될 곳만 공급하려 할 것

다주택규제는 초과공급을 막아주기 때문에 (특히 지방)

 

오히려 상승장을 길게 만드는 호재다

상승은 그 자체로 하락을 잉태하는 것이 사이클의 법칙인데

정부가 그것을 막아주고 있는 셈

공급 부족하면 수심 자체가 내려간다니깐?

 

지금 시장의 특이점은

 

보통의 사이클처럼 유동성장의 끝에서 초과공급으로 하락이 나오는 대신

오히려 다시 실거주장으로 이어지는 것

왜냐

실거주지수 vs 금리라고 했다

그리고 실거주지수는?

 

전세가율 A x 전월세전환율 B

 

금리가 올라봤자, 공급이 부족하면

전세(전세가율 A)가 오르며

월세(전월세전환율 B)도 오른다

 

 

당연히 어디부터? 너나우리가 살고 싶은 동네부터

 

5. 결론

선생님께선 대놓고 전망하진 않으셨지만

뻔한 거 아닌가...

 

부동산 안정? 이미 늦었다

 

박원순이 먼저 재건축 재개발 틀어막고

김현미 장관이 김수현 욕받이로

"공급은 충분하다며"며 못 박았던 시점에 이미...

 

이제 와서

1. 곧 수도권에 30년 넘는 아파트들 쏟아지고

2. 그때까지 '누적된' 초과수요를 해갈하려면

공급을 언제+어디에+얼마나+어떻게 해야 할까?

네 가지 중 하나도 쉽지 않음

 

어차피 "진짜인 줄 알더라"지만 ㅎㅎ 이정도면 지금 어느 정도 상황인지 감이 안 옴?

 

참고글:

2021.12.30 - [각론 1. 물질적 여유/잘 굴리기] - 신성철 연말 선물 영상 요약(上)

신성철 연말 선물 영상 요약(上)

끝.