[부동산] 금리와 부동산(+3줄요약)

 

 

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신성철 선생님이 한 두달에 하나씩 올려주시는 공개강의

 

https://blog.naver.com/thebeing/222528554012

공개영상 - 금리와 부동산

 

아마 오늘 내일 중으로 비공개로 전환하실 거 같은데

 

그동안 들어왔던 주요 개념들이

(닫힌 계 - 공급만이 전부 - 실거주지표)

하나로 이어지면서 연결되는 느낌을 받았다

출퇴근 운전길에 들은 것이라 정확히 받아적은 것은 아니지만

나름 내 머릿속에 정리한 흐름을 더듬어서 남겨봄

 

 

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1. 물은 위에서 아래로 흐르고, 돈은 아래에서 위로 흐른다

상승장은 

실수요장(임대수익) -> 유동성장(시세차익)

이렇게 넘어간다.

임대수익은 수익률(r) > 자본비용(c) 에서 시작

당연하다고?

...당연한 것이기에 실수요장의 상승은 규제로 막을 수 없다

이 흐름이 시작되는 시기가 크게 두 번 있었는데, 2012년과 2019년 

 

 

높이 단차가 생기면, 흐름은 당연한 것

IRR이 자본 비용보다 크다 / NPV가 0보다 크다

그러면 그 투자처에는 사람이 몰리고, 가격이 오르니 

c(매가X금리)가 r(매가X전세가율X전월세전환율)을 넘어서는 순간이 옴

금리 > 실거주지표가 되는 그 때가 오더라도

거기서 상승장이 멈추는 것이 아니라, 그다음 유동성장으로 진입하게 된다 



2. 임계점 : 보이는 가격과 보이지 않는 가격

그럼 유동성장은 무엇으로 올라가느냐

인간은 본능적으로 경로의존성

미래를 기대할 때는 과거에 비추어 그 관성으로 보기 때문에

당장 비용이 수익보다 높아졌더라도

'기대'수익 > '기대'비용이라면

굳이 매도하지 않는다.

매년 받는 월세보다 내는 이자가 500만원이 더 많아도

그동안 오른 것처럼 5년뒤 집값이 5,000만원 오를 거 같으면?

2,500만원을 낼 수만 있다면 버티겠지

이런 모습이 대표적으로 나타나는 두 곳 : 서울과 세종시

반대 케이스로 2008년에 사람들이 집을 안 산 이유는

집값이 안 오를거라 생각하지 않아서가 아니었다

 

"집값은 오를 거 같아요. 그런데 돈이 없네요"

 

그래서 안 산다고 했음. ㅇㅇ

지금 와서 보면 우습지만 그 당시 실제 현장에서 들은 말은 그랬다

집값은 올라갈 건데, 비용을 빼면 남지 않을 거라고들 생각함

몰랐으니까. 이정도까지 오를 줄은 몰랐으니까

 

물을 끓이면 임계점을 넘겨야만 끓는 것이 눈에 보이지만

보이지 않는다고 그 아래에서 끓고 있지 않은 것은 아니다

재건축 재개발의 경우에도

사업성이 계속 끌어올려져도 

일정 수준에 도달하기 전까진 실거주 가격 아래에서 눈에 띄지 않다가

사업성이 임계점을 넘는 순간 그 개발 가격이 팍 튀어 오른다

그리고 다시 사업성이 내려가서 개발 가격이 내려가면

눈에 보이는 가격은 실거주 가격 수준에 걸쳐서 유지하게 됨

 

 

상어 지느러미와 같은 모양

 

금리 얘기로 돌아가면,

금리가 오르는 건 분명 하락요인은 맞지만

임계점을 넘지 않으면 눈에 보이지 않는다

세상이... 이러면 A 저러면 B 이렇게 단순하지 않음

개인적으로 방금 이 문장이 

최근 이야기 나눈 덕분에 계속 갖다붙이는 2차적 사고를 표현하는 문장이라 생각하는데

표면을 관찰하는 것이 1차적 사고

그것을 반복하여 나름의 깨달음을 가지고

보이지 않는 표면 아래 패턴을 추측하는 직관이 2차적 사고 아닐까...요


3. 모든 것은 수급

그럼 혹시 하락할 변수는?

이 모든 것의 시작인 r을 끌어올렸던 숫자

바로 전세가가 상승하지 않으면 하락할 수 있다

전세자금대출을 조이면 전세가율은 내려가겠지....만

 

그래봐야 수요가 많은 곳은 

월세로 바뀔 것이다

왜? 

닫힌 계. 사람은 누구나 집에서 사니까

아무도 살고 싶지 않은 공실인 집이 많다면

금리 상승은 공급을 확대하는 (닫힌 계를 넓히는) 효과가 있긴 하겠지만

현재 전세가율 감안하면

지방 조차도 금리 때문에 내려갈 것으로 보이지는 않는다

 

가. 공급이 충분치 않은 지역이라면 눈을 낮춰 아래급으로 가도 어차피 만실

나. 주거라는 소비는 특히나 비가역성을 가지고 있어서

다. 피라미드 아래로 갈수록 대출 절대금액 자체가 크지 않기 때문에

결론 : 굳이 그 돈 덜 내겠다고 낮춰가는 선택을 하지 않음

 

물론 선택이 아니라 강제로 밀려나가는 사람들은 있겠지


공급 측면에서 희소성, 독점력이 있다면 

전세든 월세든 불법 권리금이든

어떻게든 전가가 가능하다

따라서 돌고돌아 신성철 선생님이 항상 말하는 결론

결국은 공급이 모든 것의 시작...인데

 

집은 빵이 아니라지?



3줄 요약

1. 돈은 물과 같다 : 수익과 비용의 차이가 생기면 흐르기 시작

2. 임계점 : 눈에 보이는 것은 파도지만, 그 아래엔 바다가 움직이고 있다

3. 수급의 불균형 = 힘 = 권력

 

 

참고글:

2021.08.20 - [각론 1. 물질적 여유/잘 굴리기] - [부동산] 현재 싸이클의 특이점 2

[부동산] 현재 싸이클의 특이점 2

끝.