[부동산] 현재 싸이클의 특이점 2

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3개월 만에 올라온 신성철님의 영상

하루 이틀이면 문 닫으시니 빠르게 엿보고 정리해 본다

(올해 안에 블로그 밴드 모두 접으실 생각이라고)

https://blog.naver.com/thebeing/222476876765

현재 싸이클의 특이점 2

특정 부류나 지역을 추천하진 않는다고 하셨지만

내가 얻은 결론은...

네임드 세 분의 가르침이 겹치는 그 지점

(주의 : 포지션에 따른 확증편향일 수 있음)

"당시 자산 30억 미만은 그냥 재건축이 답입니다" - ㅂㅂㄷ30년  


"메인 시나리오 : 서울 역세권 용적률 190이하 아파트 쟁탈전" - ㅎㅎㄱ  


"2028년부터는 재건축재개발 슈퍼사이클" - 신성철  

경제위기나 정치리스크는 변수니까 알 수 없구요

정해진 상수만 놓고 봅니다

부동산 얘기하면서 정치 얘기 안 하는게 가능한지는 일단...

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상수1. 아파트 짓는 데는 3년이 걸린다

+ 그게 효과가 나오려면 추가로 1년 더

말하자면 내일 당장 시작해도 빵 굽는데 3년

빵 다 되면 그 동안 부족했던 수량 채우는 데 1년 더 걸림



상수2. 건물은 낡는다

사람의 수명보다 집의 수명이 더 짧다

빌라가 가장 짧고, 아파트 단독주택 순인데

그냥 러프하게 40년으로 놓고 보겠음

'40년요? 여의도에도 사람 살고 은마에도 살고 다 사는데?'

70년대 아파트에도 사람있어요

...'이미 수명 끝난 집'에 사는 사람이

(고작) 3만세대일 때는 정치적 판단으로 무시하고 갈 수 있다

하지만 조금 지나 2028년 부터는

1988년부터 급증한 입주물량들이 차례로 40년을 넘기게 된다는 거

1980년부터 '아파트' 공급수량은 못 찾았지만, 신성철님은 연 40만 정도로 말씀하심

일년에 40만가구 X 한 가구에 2.5명

재건축을 원하는 유권자가 매년 대략 100만명씩 누적될 예정



상수3. 출산율이 크게 내려앉은 것은 2000년 초반

신생아는 주택수요에 영향 미치지 않음

출산 후 30년 정도 지나야 영향이 있다

사이클을 만들어내는 것은 변동률이 미미한 수요가 아니라

100%까지도 수량 왔다갔다 움직이는 공급

출산 절벽 : 2000년~2005년, 2015년~2020년

앞으로 10년까지는 '미미한' 숫자로 '증가'할 예정

자 그럼 상수1+2+3으로 볼 수 있는 것, 큰 줄기를 보자면


~2022년 : 공급 부족 확정.

이건 뭐 이미 늦은거라서

2022~25년 : ? 애매함

택지 나오기엔 이르고 당장 도심 재생하자면 멸실수요 감당 안되고

(여담으로 이 단계에서 구도심은 재생하되 그 수요를 받아내기 위해 고안한 것이 박근혜정권의 용적율 500%짜리 뉴스테이였으나...)


2025~28년 : 조삼모사의 딜레마. 택지 확보 수준을 지켜봐야

가. 신도시 택지를 대량 확보한다면 구도시는 당장 슬럼화가 되지만

그 후 결국 가야 할 구도심 재생을 거쳐 신도시는 유령도시가 됨

나. 28년부터 쌓일 구도심 재생(재건축재개발)을 미리 당긴다면 멸실+이주로 상승


구도심 재생 압력을 미리미리 뺄거냐 / 신도시 택지 개발해가며 최대한 미룰거냐

= 당장 수요 폭발 감당할거냐 / 유령도시가 될 신도시 만들거냐

둘 다 쉽지 않지만... 결국 모든 것이 선택이다

밥솥 뜨겁다고 김 안 빼면 나중엔 폭발할 수 있음


2028년 이후 : 공급감소(구도심 재생 슈퍼사이클로 멸실 이주) + 수요감소(가구수 감소)

어느 쪽 영향이 더 클지? 아모른직다

답정너 결론 : 재건축 붐은 온다...

참고글:
2020.02.07 - [각론 1. 물질적 여유/잘 굴리기] - [부동산] 전설의 시작

[부동산] 전설의 시작

끝.