상승과 하락의 판단과 결정방식

 

 

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지난주에 업로드해주신 신성철 선생님의 영상

(지금은 비공개로 내리신 듯)

영상 전체 필사도 아니고 두서도 없지만 

개인적으로 귀에 들어왔던 부분 일단 받아적고 

거기에 소제목과 나름 코멘트 적어서 남긴다

---

 

1. 보통은 전세가 제일 싸다

 

그래서 매매 전세 월세 중 전세가 최선호 된다

 

그게 함정이다

2008년 수익 비용 수치가 어느 정도 였냐면 1대2

여기서 두 가지 뽑아낼 수 있는데

1. 전세가 오르고 매가가 낮아지며 조정된다

2. 하락가능폭은 50%다 (금리가 그대로임을 가정하면)

2020년 코로나 왔을 때 사람들이

하락가능폭 30% 40% 막 부르던데

헛소리... 그때도 8%가 최대 하락가능폭이었다

 

2. '자연스러운' 상승

상승장 초기에는 보통 전세가율이 오르기 때문에

이 시기엔 하락이 불가능하다. 

이 때문에 2013년에 2017-18까진 하락이 불가능하다고 말했던 것

 

3. 부동산은 주식이 아닙니다

부동산은 거래비용과 기간이 크기 때문에 

트레이딩이 불가능하다

수익:비용 계산으로 8% 정도의 단기 하락가능폭 나와도

의미가 없다

상반기 하락을 예측한다? 

역시 의미 없다. 

잔금일자만해도 매수 매도 각 2달씩이다

분기 반기 상승 하락 예측해봐야 사팔도 못한다

때문에 시장 전망은 최소한 2년 후 매도시점 이상으로 놓고 본다. 

그정도 되어야 보는 의미가 있으니까

 

4. 1차 방정식

금리는 보통 상수처리로 놓는다. 

급격히 오를 때는 경제위기인데

보통 패턴이 위기는 보통 1년 안쪽이고, 통화스왑으로 끝난다

때문에 매도 시기까지 어차피 가져갈 수 있다면 금리는 상수로 본다

중간에 스파크 튀어봐야 중립금리 수준으로 원복할 테니까

전월세전환율도 크게 움직일 때는 금리가 크게 움직일 때라서

상수처리. 보통 크게 안 변함



5. 집은 빵이 아니다

허가에서 입주까지? 2.5년

재개발 재건축은 4.5년이다. 

2014~15년까지는 

입주물량이 없었고 - 공급이 없으니 - 전세가율은 오르는 상황

두 가지 조건이 만족되어서 무조건 상승하는 구조

1.공급 부족 2. 전세가율 상승

 

 

말이 4.5년이지, 늘면 늘지 줄지 않음

6. 빵도 바로 굽지 않는다

근데 왜 17년까지 상승을 봤느냐

건설사도 그동안 미분양 털고나야 새집을 짓기 시작한다

당시 미분양이 워낙 많았어서 이게 1-2년 동안 소진되고

15년부터 지으니 17-18까지 입주물량 나온다고 본 것

물량은 항상 누적이니까

공급량과 상승/하락이 실시간으로 같이 가지 않는다. 

누적되면 뒤에서 효과가 나오는 거지. 

집은 신선식품이 아니다



7. 어쨌든 빵이 나오면?

그래서 2018-19중반 하락이 가능할수도 있다고 했던거고

2017부터 허가가 줄면서 2019후반부터는 재상승한 것

다만 이때부턴 전세가율이 낮아지는데

이건 매가는 오르는데 전세는 그대로여서 였다

실거주장 성격이 강하다는 건 꽃길이라는 뜻이다

이번 장은 택지가 없고, 재개발/재건축으로만 공급이 가능한 특수 상황



8. 그럼 이제 집값 빠지나요

이제 전세가율이 내려오는데, 조건 두 개중 하나가 사라진 것

1.공급은 여전히 없으나 2.전세가율은 낮아짐

이 두 개가 만족하면 강제 상승이라고 했는데

사실 이런 경우는 애초에 지극히 드물다. 

대부분은 두 조건이 모두 만족하지 않는...

'과대평가' '거품'이 되는데

현실에서는 대부분 기간이 수익<비용인데도 상승한다는 점

 

거품인데 10년 중 9년이 거품

9. 유동성장

수익<비용인데 상승하는 

이론(당위)과 현실의 차이를 

시세상승기대감으로 본다. 

이 알파값이 2008년에는 50% 갭을 메꿀 정도였던 것

수익3% + 시세차익기대 3% = 비용 6% 

현재 수도권도 실거주지수와(수익) 금리(비용)이 비슷한데

수도권은 항상 알파가 존재하는 지역. 

실제로 현재 수도권은 상승하고 있다



10. 알파의 크기

보통 이 알파값은 수익의 50% 잡으라고 하거나

아니면 그냥 비용을 0.8 곱해서 조정하라고 한다

수도권은 그렇다. 지방은 잘 모른다.

현재 아파트는 수익 3% 비용 4% 수준인데

3/(1-x) = 4 

이론상으로는 25% 하락이 가능하다는 이야기지만  

앞서 말했듯이 알파가 있다... 

지난 2008년 후에는 5년동안 하락했으니

2013년 경에는 알파가 없었기에 

'지극히 드문' 

수익>비용이 되는 포인트까지 기다렸다 반등한 것

현실에서 대부분은 이 알파 때문에

'무조건' 상승이 오기 전에 '먼저' 상승한다

그것도 실거주지수(수익)에서

매가x전세가율x전월세전환율

여기서 매가만 조정될 때 이야기고

지금은 여기서 월세가 오르고 있다




11. 하나의 시장

주택이 오르는데 아파트가 계속 떨어질 수는 없다

순간 디커플링이 있더라도 보통 3개월이다

서울-경기도 마찬가지고

주택-아파트도 마찬가지다. 

디커플링은 최대 3개월

왜냐면 같은 시장이니까

특히 서울처럼 주택보급률이 애초에 적은 곳은

전체 주택유형이 그냥 같이 움직인다

수요가 공급보다 엄청 나게 크니까 ㅇㅇ

때문에 전망을 볼 때는 시장 전체 추세는 주택으로 보고

그 안에서 투자할때 세부적으로 아파트를 본다



12. 난파선의 빵 한 조각

지금 경기도 방3개 아파트 수익률이 

4달만에 4에서 4.5로 급하게 오르고 있다

그보다 금리가 급하게 오르고 있긴 하지만

다만 포인트는

금리는 이 속도로 + 계속 올릴 수는 없는 반면

수익률은 수요>공급이라면 계속 오를 수 있다

항상 말했듯이 수요는 거의 고정이라

공급만 보면 된다

공급 적은 게 어디서 가장 먼저 보이냐면

보통 전세부터 움직인다. 처음에 말했듯.

다만 지금은 금리가 급하게 오르다보니

전세보다 월세가 싼 형국

 

지금은 월세시대

 

13. 닫힌 계 내 비교우위

공급이 적다면

매매/전세/월세에서 티가나고

보통은 전세가 가장 싸니까 거기서부터 보이는데

지금은 월세가 제일 싸서 거기서 표가 나고 있다

러프하게 

자가 : 주담대금리 2%

전세 : 전세가율 0.7 x 전세대출금리 2%

월세 : 3%

이렇게 보통 전세가 가장 저렴한데

그 이유도 사실 저금리 때문이었고

 

월세 역시 그 덕분에 싸진 거다

다들 대출 받아서 전세로 갔으니까.

지금은 여기서 금리가 급하게 오르면서 월세가 가장 싼 형국



14. 무조건2

사실 수익>비용외에도

무조건 오르는 경우가 있다

전세가율이 오르면 무조건 매가는 오른다

전세라는 게 사인간 담보 대부 계약이니까

 

 

갭이 0보다 내려갈 수 없다. 21년 12월 글 신성철 연말 선물 영상 요약

지금은 전세가율이 높지 않아서

매가가 내려가고 월세가 올라가도 수익>비용까지는 아니지만

월세가 계속 오르면 매가가 밀려올라 갈 거다

월세가 오른다 - 전환율이 오른다 - 전세가 월세보다 싸진다

그러면 다시 전세가 유리해질 것

전환율과 전세자금대출금리 

이 둘이 지금 거의 같은데

1년에 0.1씩 오르던 전환율이 지금 1달에 0.1씩 오르고 있다

전환율>전세자금대출금리가 되면

다시 (월세보다 저렴한) 전세가 오를거고

 

그럼 (전세에 밀려서) 매가가 오를 것

 

"집값은 언제 오를까요?"

"전세가 오르면"

 

15. 닫힌 계 내 비교우위2

지금 전세가 떨어진 이유는

공급이 많아서 (X)

월세가 더 싸서 (O)

따라서

 

월세가 올라서 - 전세대출금리가 더 싸지면 - 전세가 올라서 - 매가가 오른다

지금 전세대출금리에는 금리상승도 어느정도 선반영 되어있는 거 같고

여기서 하락하려면 월세가 상승하는 것이 깨져야 한다

그래야 전월세전환율이 낮아지고 - 수익>비용 조건이 깨짐



16. 결론 : 모르는 것에 베팅하지 마라

상승/하락이 다 가능한데

하락가능폭은 작다

워렌 버핏 피터 린치

 

투자 대가들의 말이 다 똑같더라

 

"알 수 없는 것으로 판단하지 말고

알 수 있는 것으로 판단해라"

 

금리는 어찌될지 모른다

하지만 공급은 안다. 

인허가가 적다는 게 나와있으니까

 

 

무슨 일이 있었던 거죠? (참고 : 여기에서 만세대는 둔촌 주공)

 

당장 코 앞에는 상승/하락 둘 다 열려있지만

그 뒤를 보고 판단해라

뒤를 보면 상승이 확실하다

예전에 2018년 시장 예측하면서

1. 멸실을 시키면 상승

2. 멸실을 안 시키면 조정 후 상승

이런 이야기 했는데

1을 할지 2를 할지는 정치적인 판단이니까 모른다

다만 1을 하든 2를 하든 결국 뒤는 알 수 있는 부분이므로

그 뒤를 보고 판단해야 된다고 했다

 

참고로 또 하나 '알 수 있는' 것 : 서울 집은 낡았고 앞으로도 낡아간다. (2021년 기준 자료)

 

 

참고글:

2022.01.01 - [각론 1. 물질적 여유/잘 굴리기] - 신성철 연말 선물 영상 요약(下)

신성철 연말 선물 영상 요약(下)

끝.