신성철 연말 선물 영상 요약(上)

 

 

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내년부터 잠적하신다는 신성철 선생님

연밴드만 남기시고 블로그 유튜브등은 일체 접으시려는 것 같은데

그전에 마지막 선물로 동영상 몇 개를 오픈해주셨다

순서별로 내용이 이어지는 것은 아니고

하나의 이론으로(동영상 제목부터 연역론자) 

2016년부터 2021년 12월까지 

그때마다 시장을 설명해주시면서 올려주신 영상들인데 

듣다보니 하나의 이미지로 표현할 수 있을 거 같아서

 

한 번 그려 봄

 

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일단 '당연한' 두 가지

그림에 주석번호를 달아서 적어보자면

 

*1 : 유동성

신선생님이 말씀하신 건 아니지만 내 멋대로 그려 넣음

장기적으로 모든 가격은 화폐증가량을 (당연히) 따라간다

집값 라면값 전기값이 오르는 것보다

그냥 돈 값이 싸지는 것. 인플레이션 ㅇㅇ  

*2 : 돈은 물과 같다

마치 물이 흐르면서 수위를 맞추듯이

초과 수익이 나는 곳, 격차가 생기면 

돈은 그곳으로 흘러가 격차를 메운다

초과 수익 → 가격 상승 → 수익률 하락

 

여기까지는 말하자면

당연하다

 

욕조에 물 부으면서 수위 안 올릴 수 없고 (인플레이션)

물 표면이 여긴 낮고 저긴 높을 수 없다 (자본의 흐름)

 

아 이 당연한 걸 누가 몰라 하지만

 

정말 이걸 '가슴으로 알아서' 베팅할 만큼 아는 사람은 별로 없더라

 

이 당연한 기본 원리들에서 

아래와 같이 실거주장이 만들어진다

 

풀 버전

 

*3 : 실거주지수 vs 금리

 

실거주지수 : 전세가율 x 전월세전환율

금리 : 금리 ㅇㅇ

 

금리가 내려가든 전세가 올라가든

 

전자가 후자보다 높다?

 

왼쪽(실거주지수)보다 오른쪽(금리) 바닥면이 낮아지므로

오른쪽으로 물이 흘러서 매가가 깊어지게(커지게) 됨

이걸보고 2013년 상반기 반등을 예측했고

 

실제로 그때부터 매가 상승이 시작되었다

 

*4 : 전세값의 한계

전세를 한 마디로하면

 

주택을 담보로 한 사금융

 

이자는? 전세기간 동안 점유권(=주거비)

오백짜리 시계 전당포에 맡기면서 칠백 빌릴 수 없듯

담보(매가)보다 대출(전세가)이 비싸질 수 없다

전세가 7억인데 집값이 5억인 세상이라면

이 집을 거래할 때면

매도인은 매수인에게 2억을 줘야(!!)한다는 말

2억을 받는 게 아닌, 주면서 소유권을 넘겨준다는 난센스

 

따라서 전세값은 매가를 넘을 수 없고

*3의 실거주지수와 금리 조건이 만족한 상태라면

 

(오른쪽 바닥이 깊어진 상태)

 

전세가 차오르면 그때부터는 매가로 물이 흘러가게 된다

 

물이 담긴 왼쪽 바닥이 오른쪽이 높은데

 

왼쪽에 물이 차오르면? 오른쪽으로 흘러가는 것

이게 신성철 선생님이 말하는 실거주장

이때는 상승이 논리적으로 물 흐르듯이 당연한 거라서

아예 지각이 흔들리는 충격(IMF, 금융위기)이 오지 않는 이상 

 

정책이나 규제로 하락이 불가능하다.



*5 : 바닥면

수면을 높이는 게 화폐 유동성이라면

바닥면을 낮추는 근간은 공급부족

공급이 부족하면 바닥면이 낮아지므로

물의 깊이(전세가/매매가)가 깊어진다

 

주의) 공급은 분양이 아닌 입주물량으로 본다

 

닫힌계에서 실제 집이 아닌 분양권에서 살 수는 없으니까

 

공급부족은 바닥면을 끌어내림

 

수요? 수요는 주요 변수가 아님

왜냐면

1. 수요는 가구 기준인데

2. 가구수는 매년 크게 변하지 않음

저출산? 그 아기들이 가구 이루려면 30년 후 ㅇㅇ


여기까지는 신성철 선생님의 연역론으로 설명한 실거주장

 

한 줄로 요약하자면

 

 

1. 입주물량이 부족하면

2. 일단 전세가격이 차오르고

3. 실거주지수가 금리보다 높은 상태에서는

4. 이것이 매매로 흘러가 매가가 차오른다

 

여기까지 연역론으로 살펴본 실거주 상승장

 

이제 재미있는 미래 예측

뇌피셜 전망 / 금리와 각종 규제의 영향

실거주장이 아닌 유동성장의 특징 등은

다음 편에서 이어집니다

 

 

참고글:

2021.10.07 - [각론 1. 물질적 여유/잘 굴리기] - [부동산] 금리와 부동산(+3줄요약)

[부동산] 금리와 부동산(+3줄요약)

끝.