아파트 원가는 얼마일까

 

 

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1. 

가치 평가에는 3가지 방법이 있음

가.원가법 : 다시 만드는 데 얼마?

나.DCF : 앞으로 뽑아낼 CF 현재가치 얼마?

다.비교법 : 쟤는 얼마니까 여긴 얼마


감정평가에서는 

이 중 하나를 고르는 건 아니고

통섭해서 판단한다고 카더라? 뭐 여튼




2. 

보통 부동산시장에서 많이 쓰이는 건 

다.비교법

강남이 얼마고 미사가 얼마면? 

강동은 얼마



3. 

그런데 거래건수가 적은데 + 

그 거래가 n억씩을 바꿔버리는

현재 같은 시장에선 쓰기 어려움


오늘 강동구가 10억이면 뭐해

내일 강남구가 10억 될 거 같은데!

아마 이런 식으로 

야드스틱에 시점-정확히는 시점에 따른 예측-이 

뒤섞이기 때문




3-1.

덩어리가 크고 + 

모든 사람이 참여할 수밖에 없는

주택시장의 특성상 빈번하게 보이는 오류라 생각함



4. 

뭐 여튼 그렇다고 

나. DCF?

이 야드스틱으로는 

서울 부동산이 리즈너블한 적이 거의 없음

신성철 선생님 표현으로는 

 

"이 수치(실거주비용지수)가 만족하면

상승 안 할 수가 없다"

 

10년 중 9년은 그냥

이 기준으로는 거품인데 거품이 계속됨



4-1.

사실 동서고금 불문하고

'제1도시의 주택'이 

DCF로 타당하게 나오는 시기가 얼마나 있었을까 싶긴 함

(제일 중요한 CF는 매도차액인데 그게 가늠이 안 되거든)

부동산 마찰비용이 큰 것을 감안하더라도

서울 같은 몰빵도시 주거비 일드가

리츠의 일드랑 같으면 그게 이상한 거 아닌가...

22년 6월 글 상승과 하락의 판단과 결정방식

5. 

마지막 남은 건 

가. 원가법

사실 하락론자들이 주로 하지만

평소에는 무시받는 레토릭임

"콘크리트에 금 발랐냐"

그럼 또 반박으로 나오는 게

"그럼 산골오지 콘크리트가서 살든가?"



5-1.

잘은 몰라도 현재 공사 원가 대충 3억 넘게 드는 것 같고

 

https://news.mt.co.kr/mtview.php?no=2023010615343777248

고덕 '반값 아파트' 건축비, 강남 재건축보다 비싸다..왜? - 머니투데이

 

 

보통 집값의 1/3, 1/4정도를 공사비로 본다면

'보통'의 동네 신축이라면 국평 10억 초반이 적정가격이고

땅값 7억 공사비 3억으로 볼 수 있다는 말임

 

 

 

결론

주식도 그렇지만 부동산도

밸류에이션을 크게 변동시키는 건 

(= 크게 변하는 팩터는)

인간의 심리 aka 멀티플


결국 '그' 집이 '보통'의 케이스와 비교해서

어디에 위치하는지

'그 집의 땅값'은

공사비의 몇 배 줄 수 있는 동네냐

안전마진을 가늠할 야드스틱으로 유용할 듯

물론 안전마진 있다고 안 떨어지는 건 아니지만...

 

나마스떼

 

 

참고글:

2022.06.08 - [각론 1. 물질적 여유/잘 굴리기] - 상승과 하락의 판단과 결정방식

상승과 하락의 판단과 결정방식

끝.